建行江蘇省分行：帶押過戶模式下發(fā)展二手房貸款業(yè)務(wù)的思考

“帶押過戶”二手房交易新模式是指對存在抵押的房產(chǎn)要進(jìn)行交易的，賣房人無需先行結(jié)清貸款，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。

在傳統(tǒng)二手房交易模式下，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后一般須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理二手房過戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。可見傳統(tǒng)二手房交易模式主要有以下痛點(diǎn)：交易流程復(fù)雜、交易成本較高、交易風(fēng)險(xiǎn)較大。

針對傳統(tǒng)二手房交易模式的痛點(diǎn)，鑒于法律層面對“帶押過戶”的政策支持，建行下發(fā)《關(guān)于推廣轉(zhuǎn)押貸綜合金融服務(wù)方案的通知》，創(chuàng)新推出“轉(zhuǎn)押貸”綜合金融服務(wù)（以下簡稱“轉(zhuǎn)押貸”），旨在降低客戶交易成本，縮短交易時(shí)間，提高貸款辦理效率。

1.“轉(zhuǎn)押貸”內(nèi)涵及基本流程?！稗D(zhuǎn)押貸”是指在我行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，因擬出售房產(chǎn)需要，無需結(jié)清原貸款，我行辦理原貸款項(xiàng)下抵押物的抵押變更手續(xù)，待該房產(chǎn)辦妥抵押轉(zhuǎn)移且過戶給購房人，并在辦妥購房人個(gè)人住房貸款抵押登記及貸款發(fā)放后，通過存量房交易資金監(jiān)管托管方式，貸款經(jīng)辦行將原借款人收到的售房資金用于歸還原貸款并將余款轉(zhuǎn)入原借款人指定賬戶的業(yè)務(wù)?！稗D(zhuǎn)押貸”綜合金融服務(wù)具體包括：向售房人提供“轉(zhuǎn)押貸”服務(wù)；向購房人提供二手房貸款服務(wù)；向買賣雙方提供房屋交易資金監(jiān)管服務(wù)，操作流程如下。

“轉(zhuǎn)押貸”綜合金融服務(wù)基本流程

2.“轉(zhuǎn)押貸”針對抵押權(quán)可能落空的防控措施。為了應(yīng)對“帶押過戶”的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，“轉(zhuǎn)押貸”綜合金融服務(wù)包括如下幾點(diǎn)措施，確保銀行資金安全。優(yōu)選客戶，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。加強(qiáng)監(jiān)管，形成資金閉環(huán)。綜合評估，保證資金安全。

下一步，為做好“轉(zhuǎn)押貸”推廣工作，應(yīng)從以下方向入手：

1. 優(yōu)化流程，提高轉(zhuǎn)押貸辦理效率

持續(xù)優(yōu)化資金監(jiān)管結(jié)算系統(tǒng)，通過系統(tǒng)升級，提升新房貸資金歸還前手房貸的便利性，推動(dòng)“轉(zhuǎn)押貸”快速上量、形成規(guī)模。加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓e金中心的對接和溝通，開發(fā)支持公積金和商業(yè)組合貸款的轉(zhuǎn)押貸系統(tǒng)，推動(dòng)原“公積金和商業(yè)組合貸款”客戶也可獲得“轉(zhuǎn)押貸”服務(wù)。

2.加強(qiáng)宣傳，打開獲客渠道

通過線上線下多渠道宣傳推廣“轉(zhuǎn)押貸”產(chǎn)品，如發(fā)放宣傳折頁、網(wǎng)點(diǎn)電子屏推送、個(gè)貸中心布放海報(bào)等行內(nèi)渠道開展宣傳。

3.科技賦能，精準(zhǔn)觸達(dá)客戶

G端打通與不動(dòng)產(chǎn)登記中心的系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)抵押物信息、貸款信息交互，實(shí)現(xiàn)線上化“轉(zhuǎn)押貸”辦理模式。B端加強(qiáng)與頭部中介機(jī)構(gòu)合作，通過合作中介機(jī)構(gòu)布放宣傳材料和中介經(jīng)紀(jì)人員主動(dòng)推介等方式進(jìn)行推廣，通過“智慧個(gè)貸”小程序申請二手房貸款且產(chǎn)品為轉(zhuǎn)押貸的，開通綠色服務(wù)通道。C端通過大數(shù)據(jù)模型，通過客戶賬戶資金變動(dòng)、提前結(jié)清申請標(biāo)識等判斷標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)識別有售房客戶需求的客戶，通過精準(zhǔn)營銷平臺和神算子平臺發(fā)送營銷短信，推薦“轉(zhuǎn)押貸”產(chǎn)品，提升獲客成功率。

4.合規(guī)操作，防范各類風(fēng)險(xiǎn)

包括規(guī)范資金監(jiān)管、加強(qiáng)資金流向監(jiān)控、加強(qiáng)交易背景核實(shí)、加強(qiáng)全流程監(jiān)督。（季紅衛(wèi)?李祥?張靜?黃矗）

編輯：穆皓

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